有 人说，烂尾楼是城市脸上的瑕疵，是对地产资源的最大浪费。还有人说，烂尾楼是烫手山芋，因为它不仅考验企业资本实力，更考验企业操盘本领。作为时代凯悦开发商，上海东渡在十年前就已在上海、南京、苏州等全国各地操盘烂尾楼，先后曾让十余个烂尾楼盘起死回生，近年该集团更被尊封为业界烂尾楼王。目前开发足迹已踏上美国的东渡集团，已是上海房地产业前50强大腕企业。这样一个强势企业为何会对成都第一号烂尾楼情有独钟？敢砸下上亿巨资接手“麻辣山芋”？业界避之不及的一个个烂尾楼盘，为何到东渡手中能变成楼市香馍馍？是什么样的企业底蕴，使东渡能让遍布全国各地的一个个烂尾楼化朽为奇、梅开二春？ 

　　背景链

　　接下载东渡烂尾楼王

　　时代凯悦由上海东渡置业集团旗下的成都东渡置业有限公司投资开发，创立于１９９４年的上海东渡置业集团，目前在上海、南京、成都、苏州、三亚、香港等城市已拥有十余家全资子公司和科研机构，子公司累计注册资本１亿多元人民币（不含东方中英文学校投资２．５亿元），产业领域涉足房地产、金融、教育、旅游、文化等多个行业，２００１年成功购买浙江信联股份成为第二大股东，由此开始进入资本市场。从综合５０强到两大核心力作为东渡集团的主营产业房地产，目前该集团旗下已拥有６家房地产公司，并成功开发南京东渡花园、南京通达花园等众多项目，在建工程及开发量达到５２万平方米，实现销售收入３０亿，近年年均销售收入达到１５亿以上。目前该集团不仅成为上海房地产业综合实力前５０强品牌企业，更已形成两大核心竞争力板块，即青年住宅开发和烂尾楼操盘。

　　从１９９７年进入上海房地产业来，东渡集团的青年住宅开发从第一代做到目前的第七代，一路引领着小户型的时尚潮流，已被各界誉为国内青年住宅的领跑者。目前该集团已制定下把其青年小户型住宅开发模式推广到全国各地的珠穆拉峰计划，２００４年开始在美国拿下四块共５００亩地，标志着东渡全球青年住宅人居计划正式胎动。从“烂尾楼王”到崭新发展时期１９９４年，东渡开始在全国部分城市致力于烂尾楼开发，在全国各地成功运作十多个大中型烂尾楼项目，累计开发总量达到４０多万平方米，实现销售率１００％。据统计，在综合开发国内“不良房地产资产”的全国房地产企业中，数东渡集团累计开发总量最大，开发区域最广，２００４年东渡仅改造烂尾楼一项的销售收入就达到近１６亿，是目前中国房地产业名副其实的“烂尾楼王”。经过该公司改造的烂尾楼，大多成为当地景观建筑和标志性建筑。

　　上海的名人大厦、园景别墅、碧云１０８，苏州的时代晶华、枫桥宾馆、金兴大厦，南京的锦江丽舍、城市广场、滨江大厦、碧云１０８国际公寓等，至今成为当地市民津津乐道的烂尾楼话题。其中碧云１０８推出２０天便全部售罄，成为２００４年上海市惟一荣获建筑金奖的项目。笔者发稿前获悉，成都东渡·时代凯悦近日也成功荣获成都市房管局、统计局颁发的第二届“金芙蓉杯”２００４年成都最具投资价值小户型金奖。

　　目前各地政府纷纷向东渡发出烂尾楼开发邀请，使东渡这一核心板块开始迎来崭新的历史发展时期。或许在未来，这个操盘烂尾楼王还会拥有更多传奇的烂尾楼操盘神话故事。采写海燕杨军张芮嘉 

　　笔者：听说时代凯悦销势喜人，去年１２月２６日开盘当天，一期４００套小户型房屋就销售过半，对一幢沉寂八年的成都头号烂尾楼，这不能不说是个奇迹？

　　李海林（上海东渡置业集团有限公司董事长）：假日大厦（时代凯悦前身）的拍卖中，曾有全球数十家企业报名参拍，可见大厦价值已得到部分企业赏识。该楼地处成都ＣＢＤ骡马市商圈要冲，加之体量较大，竞拍前工程建筑投资就接近４亿，这对参拍企业资本实力提出高要求，也设置起一道竞拍门槛，之前就曾流拍过两次。２００３年６月１８日第三次拍卖前，成都市政府吸取以往经验，特别对报名参拍企业进行了资金、专业等综合实力的核查，最终仅甄选出五家企业参拍。东渡集团是第一次参拍，得到信息时离开拍时间仅十天左右，准备时间相当紧迫。

１．２亿砸向“烫手山芋”

    笔者：最终经过一个多小时４０多个回合的竞拍，以１．２０７亿拿下成都头号烂尾楼，东渡是凭着何种底蕴？或者说哪来的胆子？

　　李海林：成都是全国第一个对处置烂尾楼颁布相关法规的城市，在假日大厦拍卖前，市政府除把项目的债权债务关系理顺处理好外，还请来技术部门对建筑质量作了充分检测和论证。拍卖前东渡也请成都市质量检测局对大楼进行过检测和论证，得出大楼品质完全符合设计、安全、使用等指标要求，说明建筑没有任何质量问题。针对这幢大厦拍卖，市政府还专门制定优惠政策，使接手企业在重新开发过程中，不仅可节约不菲成本，还拥有良好的政策软环境。在竞拍后２个月内，东渡便顺利完成了项目更名、交接手续，实现五证齐全。

　　笔者：这算是一种政策利好因素，还有其它原因吗？

　　李海林：项目本身是最核心的因素。得到竞拍信息后，东渡曾派出专门调查班子，对项目所处地理位置、交通环境、周边配套、工程现状、前期投资、结构质量、功能定位、建设手续、债权债务、使用年限、可改造空间、及成都市场现状等进行了详尽地调研评估，发现大厦具有种种潜在优势。如显赫地理位置、地标价值形象、项目规划优势等，这些优势使大厦具备了较大的可改造前景和市场空间。

    烂尾一号验证操盘手艺

    笔者：有业内人士估算，为改造这座建筑面积达８万平方米的烂尾楼，东渡至少还要陆续投入数亿元巨资？

　　李海林：操作烂尾楼不仅需企业资金做后盾，还需要专业的操盘技术。东渡拿下烂尾楼盘不是炒作，而是实实在在对其进行打造。在改造苏州烂尾楼时代晶华时，东渡曾花费数百万对整楼重做基础造型。改造上海名人大厦时，因面砖要求高，东渡还从日本进口成本高出国内三倍的材料。改造东渡园景别墅时，除在建筑造型下足功夫，东渡还曾人工制作过材料。

　　笔者：在接手假日大厦后，东渡都做过哪些调整和基本改造？

　　李海林：为打造时代凯悦，东渡整合了一支最优秀的国际化专业房产队伍，并对项目进行过长达一年的研究，发现项目结构适合做小户型项目，产品定位上作出全新调整，最终定位为集豪华酒店式小户型公寓、四星级品牌酒店、ＳＨＯＰＩＮＧＭＡＬＬ大卖场于一体的豪装摩天大楼，客户群锁定在社会中高端以上阶层人士或办公单位。目前时代凯悦的建筑设计由西南建筑设计院担纲，景观设计是由美国ＴＥＲＲＹ设计师事务所担纲，大堂及细部处理由台湾的林贤泰设计事务所把关，商场由太平洋作商业顾问，营销为上海三福，施工单位采用公开招标形式，就是希望选出最优秀的建筑单位。副楼还将引进一家四星级品牌酒店，并直接负责整个大楼的物业管理。

    时代凯悦布下金色重棋

    笔者：时代凯悦是东渡进入西部的第一个项目，作为拥有１５亿年销售额、５２万平方米开发量的上海前５０强企业，东渡对成都是否还有更多的期望？

　　李海林：目前在上海外环以内市区，已找不到１万元／平方米以下楼盘，南京主城区主力房价亦达到７０００—８０００元／平方米，杭州也是如此。成都目前主力房价仅３０００—４０００元／平方米，还拥有较大的房地产开发空间，随着ＷＴＯ和西部大开发推进，成都房价在未来数年内上涨数千元／平方米是可能的。作为西部中心重镇，成都远景已绘出“第四大城市群”规划，即从２００３年至２０２０年，以成都为中心的周围区域，将发展成全国第四大城市经济圈。按此规划，都江堰等中小城市亦将变大城市，成都将成特大城市，常住人口上升到１５００万以上，这为成都房地产业开发奠定了巨大的潜在空间。

　　笔者：由此看来，时代凯悦项目应该是东渡集团在西部地区摆下的第一枚战略重棋？

　　李海林：当初接盘这幢大厦，就不仅出于企业赢利的经济考虑。东渡对西部一直有着较高期望，作为西部中心，成都强大的辐射能力已从时代凯悦销售中凸显出来。目前时代凯悦近七成购房者为外地人，其中五成购房者为香港、台湾、上海、江苏、浙江、广州等沿海发达地区人士，这无疑坚定了东渡开拓成都市场的决心。东渡不仅希望通过操盘时代凯悦为企业盈利，更希望将其打造成蓉城一大房地产金品牌，使其最终成为东渡立足成都、进入西部的战略桥头堡。

时代凯悦“港台帅哥”扎堆堆

　　在时代凯悦，一个有趣的现象引起笔者关注。据时代凯悦营销负责人介绍，高达５０％以上购房者为香港、台湾、上海、江苏、浙江、福建、广州、温州等沿海发达地区购房者，２０％以上为四川二级城市购房者，成都本地购房者不到三成。业主几乎均来自社会各高端层面，以私营业主、金领白领、外地在蓉精英、各界成功人士居多。购房者年龄从２１岁至６５岁的不等，２５—４５岁最多，平均年龄在３５岁左右。购房目上，有居住有办公也有投资。一些购房者一买就是数套甚至十套，某外地投资者甚至买断了整层房屋，商居投三大功能全部占上。

　　“阿拉”相中骡马市

    一位时代凯悦业主表示，目前在骡马市商圈内，成都百货大楼、太平洋百货、家乐福一直开业走旺，百盛、华润万佳等零售巨头亦入驻在即，时代凯悦、铂金时代、骡马国际等地产项目亦全面启动，文武大道更已变回双行。随着成都市ＣＢＤ的打造、青羊区政府骡马市商圈改造建设方案的出台实施，玉带桥改造工程将在年内启动，人民中路、西玉龙双条主干道也将变回双行道，周边街道的交通还将重新组合，公共设施和景观还将逐步更新，体育馆还可能改成步行街。预计２００６年该圈住宅面积将新增６０多万平方米，聚集效应还将骤增。从前四川外贸大楼很多房屋长期空置，目前却已全部租出，表明目前骡马市商圈已开始进入复苏期，最终必将与春熙、盐市口商圈形成三足鼎立之势。

　　两位上海购房者对笔者进一步分析说，骡马市周边商厦云集，高楼林立，聚集几十万上班族，拥有巨大的租房群，加之在蓉发展的许多外地精英长期租住邻近星级酒店，仅罗曼假日酒店长包房每月就需６６００元左右，时代凯悦为小户型大社区，豪装房每月租金仅在２５００元左右，加之引进星级酒店直接负责物管，租赁优势明显。而周边居家氛围也浓，天府广场、春熙路、盐市口举步可达，四周衣、食、住、行配套星罗棋布，使工作、出行、购物、逛城、休闲变得十分轻松，工作生活都快一步。而时代凯悦户型选择上也丰富，格局方方正正，通风采光良好，东西南北朝向都有，户外景观可选择余地大，居住起来会非常舒适。

     “辣妹”冲着烂尾楼来

    “就是专门冲着时代凯悦烂尾楼背景来的！”一位素质非凡的蓉城女士坦言，楼盘烂尾的主要原因是投资方决策的失误，对楼盘建设质量并无影响。目前市政府为处理烂尾楼也采取强硬措施，使转手后的烂尾楼运作成本降低，重新入市的售价自然相对便宜。如果时代凯悦是新建项目，至少会卖到６０００元／平方米以上均价。

　　几乎踏遍成都及骡马市每个楼盘的汪女士，在时代凯悦买下两套房屋。她认为骡马市周边同等写字楼清水房价格就达６０００元—７０００元／平方米，一些大厦更达７５００元／平方米。而时代凯悦均价仅４９００元／平方米，豪装房仅６０００元／平方米。她买下的精装房价格５４００元／平方米，豪装成本仅加收６００元／平方米装修费。加之房屋附赠按摩沐浴房、沐柜、衣柜、鞋柜等配套，明显高出一大节的优越性价比，为时代凯悦房屋预留下巨大升值空间。

    “港台帅哥”重风险安全

     据时代凯悦有关人士透露，港台投资者多表现得较为成熟，非常注重投资的安全性。一位操着闽南话的沿海投资者表示，成都作为西部中心，正以生活环境、人文魅力、城市规划吸引着越来越多的外地人来蓉创业发展，近年甘肃、西藏、新疆等西部地区到成都置业居家者更陡增。城市之心、冠城广场、威斯顿联邦，均为其片区突出的地标性建筑，目前出租率都非常高。作为西部第一高楼，时代凯悦功能配套齐全，将拥有更大地标价值，出租与升值都有保障。依据他的经验，在地理位置和硬件相当的情况下，酒店式公寓还比同档次公寓租金高出２０％左右，短短几年就可望收回投资成本，投资风险系数非常小。

　　一位香港投资者则更能算，他表示规避烂尾楼投资风险，一定要注意使用年限和重新烂尾两大风险问题。使用年限关系到重交土地税等价值问题和未来抛售的难易程度。目前内地纯住宅使用年限一般为７０年，商住为５０年，纯商业仅４０年，而时代凯悦商住房均为７０年，有长久的安全保障。此外，目前大楼主体工程已全面封顶，交房时间在２００６年１０月，对比香港、上海等地情况，这是超高层项目的正常交房时间。按４９００元／平方米均价计算，该项目仅商住房屋部分产值就达到３亿元人民币，加上裙楼商业，其轻松跨过盈亏平衡点盈利应该是没有问题的。

时代凯悦问鼎西部

　　时代凯悦自去年１２月２６日开盘来，短短一月时间，一期总计４００余套小户型房屋就销售近三百套。从平均每天十余套房屋的销售速度中，不难看出购房者对时代凯悦的追捧热度。那么，到底是什么因素驱使消费者如此热衷于时代凯悦的小户型房屋？笔者昨日进行了走访。

    消除小户型三大硬伤

    时代凯悦营销负责人介绍，时代凯悦从许多设计运作细节入手，消除了蓉城小户型长期暗存的投资硬伤。首先是缺乏地标价值。目前小户型大多散落在市中心外，即使居于市中心的亦难具备地标形象价值，这是小户型在商务办公租赁市场遭遇到的最大颈瓶障碍。二是开发层次低，品质配套存在问题。蓉城大多数小户型为清水房，国家虽然倡导精装房屋，但精装小户型在蓉仍属凤毛麟角，豪装小户型更属市场空白。低档次小户型长期充斥楼市，是蓉城小户型难吸引国内外名企与中高层精英入驻，导致近年小户型空置率一路走高、租金下滑的一大原因。第三是物业管理质量差。近年成都小户型也开始引进酒店专业公司作物管顾问，但顾问毕竟只提供一种服务模式，并不介入楼宇物管的实际操作层面，蓉城小户型物管一般仍由物管公司负责。作为一门专业技术，酒店式物管人才即使在国内酒店业亦属奇缺。这是蓉城小户型难引进真正酒店物管，导致物管质量达不到国际惯例水准的软件因素。

     第一地标价值含金

    时代凯悦开发商成都东渡房地产开发有限公司常务副总经理王书好表示，时代凯悦定位于豪邸小户型贵族生活模式，意在接轨国际惯例的小户型人居模式，这一豪华小户型开发理念，对时代凯悦的房屋硬件标准、外立面品质、配套设施、物业管理水准均提出全方位苛刻要求，使其客观上对小户型进行了一次品质颠覆与格调升级。

　　据了解，时代凯悦楼高１５８米，问鼎成都和西部住宅第一高度。其位居成都ＣＢＤ骡马市核心区地段，使其地标形象再添绝版价值。目前一环路内几乎已无建设用地，尤其住宅用地，市中心ＣＢＤ骡马市商圈更是如此，加之超高层建筑很难通过国家审批。预计在多年内，成都市区都难再出现像时代凯悦一样的超高层建筑。地标的唯一性与地段的绝版性，使时代凯悦拥有了核裂变式的商居价值和高附加值。

　　为强化这一核心价值，东渡公司还将在外立面打造上下足功夫。时代凯悦不仅将投入超过一般小户型５至１０倍单位成本的外立面巨额打造资金，更将摒弃小户型采用瓷砖或油漆作外墙的简陋手法，启用豪华铝塑板作外墙装饰，大楼内部更全部按照超四星级酒店硬件标准进行建设，最终使其成为蓉城和西部最豪华气派、最绚丽惹眼的高品质摩天大楼，实现大楼在蓉城住宅领域２０年不落伍、在蓉城写字楼领域５年无法超越的建筑品质目标。

    豪装小户型填补蓉城空白

　　时代凯悦总计６８６套豪华小户型，不仅成功填补蓉城豪装小户型的市场空白，也将成为西部地区硬件最豪华的小户型楼宇。业内人士分析，根据高层建筑的成本规律，楼层越高成本越高，其中１９楼层与３２楼层是高层建筑的两道成本门坎，过一个坎成本便骤增５００余元／平方米。作为成都乃至西部地区的第一住宅高楼，时代凯悦建筑成本比一般大楼高出５００—１５００元／平方米，这是时代凯悦定位于豪邸贵族式小户型、锁定国际国内总部经济、新兴实力小公司、城市金领白领精英、社会成功人士等小户型中高端市场的价值底因。

　　时代凯悦为双塔式建筑，４２层主楼为豪华精装小户型，１９层副楼为超四星级酒店，裙楼为大型主题商场。其中主楼３０至４０层细分为小套型办公精装房，３０层以下是目前正走俏楼市的豪华酒店式小户型公寓。户型面积在３５—５１平方米的豪华版小户型，层高达到３．１５米，居住空间上首先显示出小豪邸的舒畅感与宽敞感。在房屋内部建设上，无论从客厅、卫生间、厨房到卧室，大到地砖橱柜、小到面盆马桶龙头灯泡等，时代凯悦全部采用国际国内名牌建材产品。尤其豪华星级酒店大堂，更使业主拥有一种身份尊贵感。

     酒店物管首开西部先河

　　“丰富的配套设施，还将给业主再添尊贵感。”时代凯悦有关人士表示，业主除可以以成本价格享受副楼四星级酒店的所有配套，４００余个停车位、裙楼大型商业、六层大型亚热带丛林空中花园、景观游泳池、特色茶楼、休闲娱乐中心、大型会所等大楼配套设施，也使业主将全方位地获得生活、消费、休闲、玩乐等需求满足。

　　目前时代凯悦副楼正引进一家四星级品牌酒店。该星级酒店将直接对整幢大楼提供酒店式物管服务，是该酒店得以全资购买整栋副楼的一大前提条件。目前时代凯悦引进星级酒店的谈判工作已接近尾声，签约仪式即将于近期浮出水面。这一物管模式不仅将打破小户型楼盘仅由酒店专业公司担当顾问的粗糙物管模式，也使时代凯悦首开西部先河，将成为目前蓉城和西部地区第一家由星级酒店直接提供物管服务的小户型楼宇。最大受惠者还是时代凯悦的未来业主，除可轻松以成本价享受星级酒店直接提供的客房式服务和酒店配套设施，还将成为西部第一批拥有贵族式生活模式的小户型尊贵业主。

　　一位蓉城购房者最终为时代凯悦豪华小户型打了个生动总结：办公＝酒店写字间！居住＝酒店长包房！本版采写海燕杨军李亚山张芮嘉摄影朱大勇

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