小区的车库和车位到底归谁所有？对这个公众格外关心的问题，物权法草案五次审议稿有新“说法”。

草案四次审议稿第七十五条第二款曾规定：“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”

全国人大法律委员会副主任委员胡康生今天向十届全国人大常委会第二十三次会议汇报物权法草案修改情况时说，对草案进行审议时，有的常委会委员提出，除了车库，还有车位，建议对车位的归属也作出规定。法律委员会研究认为，车位的问题应当规定，但车位有的是规划内的，有的占用了闲置土地的，有的占用了道路的，应当区别对待。

据此，草案五次审议稿将这一款修改为：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”

最新版本的物权法草案还明确，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。

想知道KFS是怎么理解的

“地下室产权问题现在处于法律真空地带，只是《民法》通则中有一些原则性的规定，以前建设部也在一些部门规章中涉及到了相当于建筑物区分所有权的问题，但是对地下车位没有作出专门的规定。”昨日张传琦强调，“但从理论上讲，由于开发商早已将地下车位的建设成本计入房价中，所以车库产权应属于全体业主。” 

    张传琦认为，目前不少开发商向业主出售车库的所有权或使用权，实际上是重复收费，有“强买强卖”之嫌。

地下室所有权是否可以分割出卖？ 

    卢先生对《每日经济新闻》表示，自己看到卖方提供的产权证上显示拥有车位的产权，所以认定车位所有权随同房屋一同转卖。 

    但是，信达律师事务所律师聂小霞提醒购房者，目前相关法规并未对房屋与车位的关系作出明确界定，车位作为附属物一定随同房屋所有权转让，其实是购房者认识上的误区。 

    “除非车位是单独分割的，比如一些独栋别墅的车库。一般情况下，地下室所有权不可以分割成单个车位产权并出卖。”张传琦进一步解释，这样主要基于两个原因。 

    第一个原因是，依照《人民防空法》规定，6层以上(含6层)都必须修建民防工程，这是城市地下室建造的依据，在和平时期，地下室被临时用作车库，所以只能是一个整体产权，不适合分割成单个产权。 

    另一个原因是，作为一个独立的产权，分割要异常清楚，而地下车库中车位之间只是划了一根线，没有砖墙分割，所以不能做独立的产权。 

    “不过，目前车位产权缺乏明确法律规定的状况，在《物权法》颁布之后将会得到改观。”张传琦强调。 

    “《物权法》草案对于车库所有权的规定加强了共有权保护的倾向，同时照顾到了开发商及购房者利益。”张传琦表示，如果《物权法》草案通过审议，车位产权将首次以法律的形式得以明确。


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车库的归属不能约定 

　　新规定：“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。” 

　　蔡若焱分析：车库的归属不能约定，必须作为附属设施法定由业主按份共有。理由有三： 

　　其一、社区内的车库不应成为商业产品，面向社区外提供服务。否则社区将无法掌控自身的安全。这有点类似于会所的归属。 

　　其二、车库应作为整体产权合并转让。无论如何，个体业主不可能成为车库的权利主体，即便可以约定，开发商也不能与每一个个体业主约定，而只能与业主大会约定，果真如此，开发商基本上不可能获得产权。而前期由于权属未定，开发商也不能将其建设成本法定进入社区建设成本，这同样可能会对开发商造成损害，这样做不可行。 

　　任何一个团体权利都是有固定的权利程序的，与每一个权力个体签约并不能代替团体权利。就像单独请每一个人大代表签字的集合不能形成人大决议一样。 

　　其三、公共产品必须由合格的主体来提供。要么是社区权力机构，要么是政府。很难想象，在任何一个国家，某种公共产品的提供是由游离于政府控制之外的某个个人（或机构）提供的，对于国家的公共产品，政府可以因投资人的投资而出让一定年限的经营权和收益权，但是不能出让产权，比如公路、桥梁等公共产品。而且还必须对这样的公共产品的经营实行有效监控。社区作为无司法的微缩社会，也适用这个原则，社区内的公共产品不能由个人（含法人）所有。一个社区可以因没有这些奢侈的公共产品而降低档次，但是不能对这些公共产品失去控制。 

　　其实，任何一项公共产品都是不能由个人（含法人）独立提供的，如果道路有开发商单独建设，业主每次出门的时候交费行吗？很显然不行。这不难理解，这是因为道路是必需的公共产品。而车库和会所，作为相对应档次的社区而言。也是必需的，并非奢侈品。是否必须，要看社区自身的定位。打个比方，对于灾民而言，一件遮风避雨的衣服是必需的；而对于百万富翁而言，一辆车就是必须的。因此，车库也好，会所也好，是体现相应社区档次的必须附属物。就好比标配的车可能是人造革座椅，豪华版的车则必须是真皮座椅一样。如果一辆豪华版的车买回家，却被告知真皮座椅属于车商，每坐一次需另外付款，你能接受吗？ 

　　从近几年售房的实际情况看，有的车库是业主购买的，有的是业主承租的，无论是购买或者承租，都有合同约定，草案的规定基本可行。 

　　这一条绕过了产权问题，不论是购买或者承租，都必须明确产权。如果承认过去约定的合理性，那么实际上就承认了开发商的原始拥有单独产权。那还约定什么？如果开发商不拥有原始的独立产权，那么约定自始就是违法的或者没有法律依据的，自然也就是无效的。什么有的是购买的，有的是承租的，产权人不清晰，向谁购买？向谁承租？权利人都没有明确，就直接讨论约定，谁和谁约定？其实这一条只有在默认开发商拥有车库原始独立产权的前提下才能成立。否则约定什么？如果开发商不是产权人，每一个个体业主也不可能成为产权人，两个都不是产权人的人来约定产权归属岂不滑稽？

好同志呀!
车库能不能卖还是不知道!