关于海外物业进驻以来完成的基本工作及整改意见的公告
海外物业进驻以来完成的基本工作及整改意见
一、海外物业江南名府管理处二个月来完成的基本工作
（一）进行了自身条件建设
1．完成了物业办公室的装修及卫生间改造。
2．改造了保安人员宿舍，为保安人员及其他服务人员安装了空调。
3．完成了4—5号车库之间服务人员卫生间、洗浴间的建设改造。
4．完成了管理服务人员食堂建设，解决了员工的就餐问题。
（二）完成了合同承诺的部分事项
1．完成了二号、三号门道闸的安装。
2．完成了三个岗亭的更新。
3．对小区局部破损路面进行了维修。
4．启动了铁栅栏的除锈刷漆。
5．启动了会所装修工程。
6．启动了监控系统检查、报价、招标工作。
（三）日常管理与服务工作
1．基本完成了车辆登记、验证、发证及收费工作。
2．代缴了国信物业遗留下来的代收代缴水电费用。
3．完成了小高层电梯广告招标工作。
4．完成了“文心池”清洗及换水工作。
5．完成了小区道路停车划线工作。
6．完成了各楼栋各单元门厅温馨提示牌制作工作。
7．完成了路灯维修、更换工作。
8．完成了小区草坪修剪和杂草清除工作。
9．完成了5号库西门开放工作。
10．补植了部分花木。
二、海外物业江南名府管理处在管理服务方面存在的主要问题
（一）海外物业江南名府管理处权责不明，缺少统筹协调物业服务的责任和能力，配合协调业委会工作不够主动，有时对业委会的决定在执行方面存在为难和抵触情绪。
（二）对物业服务行业的服务定位存在认识差距，时有我行我素的情况发生，造成业委会与物业双方工作的被动，如擅自对旧岗亭的处理、摆设滩点等。
（三）对物业服务管理缺少规范，在加强物业自身制度建设、考核标准方面做的不够。
（四）与业委会工作思路与管理要求存在一定的差距，履行《物业管理服务合同》、依照《物业服务标准》、《业主公约》大胆实施物业服务管理做的不够。
（五）对业主缺少服务热情，表现在不能耐心听取业主意见，对业主反映的问题不能及时解决，很多业主反映物业服务人员服务态度极差。
（六）维修工作马虎了事，在“文心池”清洗维修过程中维修工作极不负责，对水池破损处竟然用涂抹水泥浆代替粉刷；3—4幢长虹路铁门没有维修就刷漆；小区各种标志牌东倒西歪，国信早已离开，可国信的各种标志牌还在。
（七）车辆管理方面存在管理不到位，停放混乱，碾压草坪，堵门堵路，5号库西门明开实堵，刷卡有名无实，该进库的车辆不进库，该亮牌的车辆不亮牌，在业委会通知恢复3、4幢消防通道至原样决定下达至今，消防通道仍然停车不断，对小区办公司进出货大小车辆任其来去自由、横停霸道等。
（八）没有根据《物业管理服务合同》大胆实施人员进出和宠物管理。
（九）没有建立物业24小时值班制度，下班以后物业办公室空无一人，电话无人接听，如此将如何处置突发情况，如何保证小区的安全。
（十）没有如实向业委会上报各项公益收入报表，也没有按时向业委会帐户汇入业委会应得公益收入。
三、海外物业江南名府管理处需要在以下十个方面进行整改
（一）加强江南名府管理处队伍建设。配备具有懂管理、会协调、识大局、重服务，能够独立承担江南名府管理服务工作能力的人担任管理处主任一职。海外总公司重在指导、检查与督促江南名府管理处认真履行《物业管理服务合同》，依照《业主公约》大胆实施管理与服务，摆正和处理好物业服务与业委会、业主之间的关系，通过提供一流的管理与服务，建立和谐、信任的物业服务与业委会以及业主之间的关系，为公司树立良好的企业形象、打造优质的品牌价值。
（二）加强物业服务规范化、制度化建设，尽快建立各项规章制度、各级各类人员职责与员工守则、细化工作考核标准。
（三）加强保安队伍和清洁工队伍建设。对各类管理服务人员要进行岗前训练和上岗后指导，没有经过培训的保安一律不得上岗，对各类管理服务人员试用过程中实行优胜劣汰，对劣迹前科、管理不负责任、工作耍奸耍滑、当面一套背后一套、服务态度差、业主反映大的人员要予以及时辞退。
（四）根据修改后《物业管理条例》的要求，转变物业管理为物业服务的思想观念，教育各类管理服务人员树立为业主服务的思想，做到服务热情、耐心周到，尊重并执行江南名府业主大会制定的《业主公约》以及业委会作出的各项物业管理规定，当执行遇到困难时可以协商调解或暂缓执行，但不得以各种理由推诿和拒绝执行。
（五）加强车辆停放管理，认真重视和处理因停车引发的突出矛盾。
1．建议根据《江南名府业主公约》尽快制定《车库管理规定》；制定《江南名府小区停车管理办法》，严格刷卡制度，要求亮牌停放，对随意乱停乱放，碾压草坪，堵门堵路，“文心池”洗车，不交或欠交车位租赁和管理费，库内车辆夜间占用道路资源等要作出明确的处理规定。
2．对小区开办公司户除了按照《业主公约》规定享受业主同等停车办1证条件（凭营业执照复印件、房产部门颁发的房屋出租许可证、税务部门出具的房屋出租完税凭证、车辆行驶证）以外，其它进出货大小车辆要严格禁止进入小区，要认识到江南名府是住宅小区，不是仓储之地，江南名府全体业主没有任何义务为开办公司户提供进出货车辆买单；对改变地下室功能，用于出租居住的租住户不得办理任何停车证件。
3．严格停车证办理手续，审核已经办理的各种停车证件和登记资料，对登记错误资料要及时进行更正，对不符合规定停车条件但已经办理登记发证的非业主车辆要在12月底前清理完毕。
4．及时为业委会提供车库及道路停车办1证登记资料，确保资料的准确，以便及时公告广大业主监督，做到公开、公正、透明。
5．严格执行《业主公约》第十一章第十款“物业管理企业要确保小区消防安全通道畅通，消防安全通道内禁止停放任何车辆”，《物业管理服务合同》第十九条第十三款“负责管理维护小区消防设施，保证消防通道畅通的规定、约定，落实建邺区消防大队三个消防整改通知，与业委会协商确定设置消防通道重新隔离事宜，并将消防通道钢管隔离桩用塑料隔离桩取代（主要考虑业主停车觉悟的实际情况，不得不暂时采取此消极管理办法）。
（六）做好宣传和沟通工作。充分利用大门前的橱窗和各楼道的信息版，及时发布社区管理的相关信息。门前橱窗要美化，陈旧的标语和通知要定期清除。要有专人以物业管理处的身份登录社区网，认真读取业主意见，及时解答和处理业主提出的问题。
（七）加强对维修工程的监督管理，确保维修质量。对铁栅栏破损处要进行修理后再刷漆。尽快更换3—4幢长虹路铁门；对小区各种警示牌、标志牌要进行更新。
（八）建立24小时物业值班制度和保安24小时巡逻制度。确保电话随时有人接听，发生情况随时有人处理。明确巡逻保安的责任：一是加强对小区盲区、地下室、非机动车停放点的安全巡查，二是对滞留小区闲杂人员的管理，三是对小区遛放宠物的管理，四是对小区花草树木及“文心池”的管理等。
（九）整顿保安着装仪容，物业应尽快配发管理服务人员春秋服装；在树立门卫良好形象的同时，加强对进出小区人员的管理，根据《业主公约》规定限制公司户及无关人员的进出，必要时实行凭卡进出，杜绝借道。
（十）物业应于每月十五日前如实向业委会报出公益收入报表，并将甲方公益收入分成款汇入业委会专用帐户。
希望海外物业江南名府管理处认真检查自身在管理服务方面存在的主要问题，针对业委会提出的整改意见，制定相应的整改办法，并在一个月限期内完成整改任务，向江南名府广大业主交出一份满意的整改答卷。
江南名府住宅小区业主委员会
二〇〇七年十月十三日
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