(一)
    博雅居会所于2004年春节后完成内部装修，通过了建设行政主管部门的竣工验收，此后一直没有投入使用和运营；

    2004年7月底8月初，许多业主发现原造价600多万元的内部装修被人毁损，有人在会所内进行无证非法施工，将会所改建成桑拿大酒店。业主们向施工人员询问工程的甲方、承租方以及是否有施工许可等，均被拒绝回答。同时小区物管工作人员称会所现在是房产局的，他们无权过问；

    有业主向房产局产权处了解情况，产权处称产权要么是业主的要么是开发商的，不可能属于房产局。后来业主又多次向房产局了解情况，均无结果。业主们也曾向开发商----“万恒”了解情况，“万恒”称对此事不知情，但“万恒”明确表示会所的经营范围是有限制的。

    在这种情况下，业主们集体向媒体进行了投诉。8月20日，《南京日报》B6版刊载《谁批准小区会所改建大酒楼的？》。下面是与房产局有关的一段报道：

   “市房产局相关人士：‘无法解答’会所产权属谁（注：原文小标题）

    昨天，记者前往市房产局，采访了房改与产权市场监管处相关负责人。以下是采访内容。 

    问：请问钟山花园城博雅居会所的产权是否属市房产局？ 

    答：初始产权应该在开发商。开发商将其移交给谁，你们就去找谁。 

    问：开发商说移交到了你们这儿。 

    答：这是改制后，出现的国有资产配置问题。这块地（会所）属国有资产，改制后应上缴国资办或主管部门。对于该会所是不是在市房产局名下，我处无法解答。产权可以去档案馆查，但有产权证明的未必会在档案馆登记。 

    问：这个会所是否盖酒楼？谁决定的？是否征得了小区业主的同意？ 

    答：不清楚是否盖酒楼，但谁投资谁受益。既然产权不在小区业主，那么产权人盖什么无须征得小区业主的同意，这是产权人应有的权利。 

    问：是否考虑到酒楼盖成后，会带给小区居民一系列的不便，比如污染？ 

    答：即使酒楼盖起来了，污染不污染应该由环保监测部门来监测后再下结论，而不是业主说污染就污染。”

“产权人盖什么无须征得小区业主的同意”竟然是房产局的回答，比农民还法盲。

(二)
【南京日报报道】
谁批准小区会所改建大酒楼的？
(2004-08-20 08:48:12)

  新闻提示：原本承诺给业主建室内健身场所的小区会馆，在装修完毕后，闲置了大半年。如今，会所即将改装成集餐饮、歌舞厅和桑拿于一体的大酒楼。大酒楼与小区居民楼的间距不到10米。近日，钟山花园城博雅居多幢居民楼的“通知栏”内出现了一份倡议书。倡议书呼吁众多业主共同行动，让家园依旧宁静。 

会所：“施工重地，闲人免进” 

前天，接到诸多居民投诉的记者来到现场，经业主指点才知道，小区门口临街的一幢二层楼就是会所。 

会所大厅的玻璃门上，贴着“施工重地，闲人免进”的字条。会所的西面，堆放了一些木板和黄沙。会所的一间门厅里，八九个工人正在拆卸原先的室内装修。 

问这儿在建什么工程，一名工人说：“建个能吃饭又能唱歌的地方。” 

居民：“我们买的就是一份安静” 

业主陈小姐说，会所与小区的8幢、9幢之间，间距不到10米。如果真在这儿建个大酒楼，酒楼排出的泔水、厨房排放的油烟、食客们娱乐时的大声喧哗、出入饭店的人员复杂等问题，将严重破坏小区的整体环境。 

15幢106室住户廖女士指出，开发商曾把售楼处设在会所一楼，然后在二楼装修了室内网球场和壁球馆等场馆。在售楼广告里，明确说将在会所里建室内游泳池等一系列健身场所。“我们买这里的房子，就是图个安静！如果把这份安静破坏掉，我们还图什么？”众业主说。 

物管：“开发商没有把会所移交给我们” 

“最近，已经有无数业主找我们交涉了！”该小区的物管方——安居物业管理公司一位姓沈的工作人员说，“可我们对这事完全不知情，只知道会所被出租了。开发商到现在都没有把会所移交给我们。我们也没有权力去干涉会所的装修。” 

开发商：“我们不知道此事” 

据了解，博雅居的开发商是万恒房地产有限责任公司。然而，“万恒”却表示，他们原本是房产局的下属机构，自今年1月改制后，他们公司就从房产局脱离出来了。钟山花园城博雅居原本是他们开发的，但现在已经移交给市房产局相关处室。所以，他们不清楚博雅居会所的产权究竟在谁那里，更不清楚谁要把此处改造成酒店。 

市房产局相关人士：“无法解答”会所产权属谁 

昨天，记者前往市房产局，采访了房改与产权市场监管处相关负责人。以下是采访内容。 

问：请问钟山花园城博雅居会所的产权是否属市房产局？ 

答：初始产权应该在开发商。开发商将其移交给谁，你们就去找谁。 

[注意:其实"初始产权证"在这个世界上都不曾存在过]

问：开发商说移交到了你们这儿。 

答：这是改制后，出现的国有资产配置问题。这块地（会所）属国有资产，改制后应上缴国资办或主管部门。对于该会所是不是在市房产局名下，我处无法解答。产权可以去档案馆查，但有产权证明的未必会在档案馆登记。 

问：这个会所是否盖酒楼？谁决定的？是否征得了小区业主的同意？ 

答：不清楚是否盖酒楼，但谁投资谁受益。既然产权不在小区业主，那么产权人盖什么无须征得小区业主的同意，这是产权人应有的权利。 

问：是否考虑到酒楼盖成后，会带给小区居民一系列的不便，比如污染？ 

答：即使酒楼盖起来了，污染不污染应该由环保监测部门来监测后再下结论，而不是业主说污染就污染。 

律师：这种行为构成违约 

鸣啸律师事务所律师曹文刚认为，小区会所是用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。如果双方没在合同中约定，会所面积又没有公摊，开发商应该享有博雅居会所的产权。但是，开发商出租、出售会所，应把向业主承诺的具体用途和服务方式写进租售合同。如需改变用途，应按物业管理的有关规定，与业主委员会协商并征得业主代表大会同意。因为博雅居业主委员会要到10月才成立，开发商还是应该征得所有业主的意见，物管也可以代业主行使权力。 

另外，曹文刚还指出，根据《广告法》和《合同法》的有关规定，销售广告等宣传资料可被视为合同的内容，如果会所实际使用情况与开发商宣传不符，开发商应承担违约责任。 

南京日报记者　张璐　本报见习记者　刘艳青

(三)
    8月22日晚，在经过种种努力无效之后，群众开始自发地阻止这种非法施工和侵权行为。

    8月23日上午，部分业主来到房产局要求停止施工，被毫无理由地拒绝，业主要求知道谁是产权人也被拒绝。但房产局答应在8月26日答复业主谁是产权人。

    8月23日晚，群众再次阻止这种非法施工和侵权行为时，现场出现“黑社会”人员，据有人统计至少有14人。公安部门带走其中三人。《南京日报》24日报道称：

   “小区居民砸了会所装潢“110”出面带走人（文中小标题）

    据介绍，22日晚9点左右，钟山花园城博雅居小区300多名业主，相聚商议会所问题。其中有人从装修会所的施工工人处听说，会所承租方没有施工许可证。 于是业主们涌入会所，将七八间已装修得初具规模的包间砸掉，把包间的墙一面面推倒。23日晚8点多，当类似情形再次上演时，长巷对面突然站出十几名黑衣光头男子，他们混入人群,试图阻止业主们的行动，场面有些混乱。最后110带走了3名黑衣男子。 ”

    8月24日（周二）下午，房产局李真约见记者，且拒绝业主旁听,胡说一通，又一次激怒众业主。当日晚上发生了更大的冲突，出现了高压水抢喷射业主。李真胡说的内容见8月25日《扬子晚报》A4。

    8月24日《南京日报》再次报道，《博雅居会所纷争再起风波》，文中提到“会所产权人浮（！）出水面”，房产局第一次宣称自己是产权人。但业主们认为房产局对媒体发表的的言论是荒谬的和错误的，是轻率的和极其不负责任的。

    比如“市房产局房改与产权市场监管处副处长李真……认为，本着谁投资谁爱益的原则，市房产局作为产权人，有权决定这处房产如何使用。”，既没有证明房产局是“投资人”也没有证明房产局是合法的“产权人”，更回避了房产局改变会所功能涉嫌非法开发的问题。
    再比如“市房产局政策法规处李处长说那要看该广告能不能构成“要约”,如果该广告只是一种“要约邀请”它就不能算做合同内容，开发商也不算违约，而广告是“要约”还是“要约邀请”，需要法院来裁定。”。房产局政策法规处李恒处长的这段话与国家有关法律法规相违背。2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

    8月24日晚，群众第三次阻止会所内的非法施工和侵权行为，会所内有人用高压水龙头攻击在场群众和警察，一名警察手机在混乱中丢失，多名警察和群众被冲的浑身是水。还有人在会所楼上向下面的人群扔砖头。
   当晚公安部门安排了会所承租方与部分业主的见面，并当场向承租方要求，必须立即无条件停工。

【南京日报报道】

博雅居会所纷争再起风波 
(2004-08-24)

本月20日，本报推出《谁批准小区会所改建大酒楼的？》一稿，反映了博雅丑小区居民集体抗议小区会所改建大楼，目前，这一矛盾还在恶化。 

小区居民砸了会所装潢“110”出面带走人（文中小标题）
据介绍，22日晚9点左右，钟山花园城博雅居小区300多名业主，相聚商议会所问题。其中有人从装修会所的施工工人处听说，会所承租方没有施工许可证。 于是业主们涌入会所，将七八间已装修得初具规模的包间砸掉，把包间的墙一面面推倒。23日晚8点多，当类似情形再次上演时，长巷对面突然站出十几名黑衣光头男子，他们混入人群,试图阻止业主们的行动，场面有些混乱。最后110带走了3名黑衣男子。 

会所产权人浮出水面（文中小标题）
博雅居小区会所现在在市房产管理局名下。也就是说，市房产管理局是该小区会所的产权所有者。 昨天，市房产局房改与产权市场监管处副处长李真说。他还认为，本着谁投资谁爱益的原则，市房产局作为产权人，有权决定这处房产如何使用。但作为房产主管部门，他们不能直接经营这处会所，就将会所出租给别的商家来经营了。据了解，会所承租方是南京祥丰实业有限公司。 

“祥丰”不了解会所的限制性规定（文中小标题）
那么，会所盖成包括酒吧、桑拿在内的娱乐场所，出租方和承租方有没有考虑过可能给小区带来不良影响？ 
“祥丰”副总经理杨光说， 他不清楚这是小区会所，“祥丰”是按照商业用房与市房产管理局签署的租凭合约，所以对于经营会所的限制性规定，他们不了解。 

李处长：开发商的宣传广告未必有合同效力（文中小标题） 
博雅居小区一业主指出，在2002年9月的某报有博雅居的整版售楼广告， 明确指出的博雅居小区配有一座面积5000平方米，集景观和功能一体的小区会所， 里面设有便民店、阅览室、商场、菜场、室内网球场等康乐误乐设施 如果现在会所变酒楼，算不算违约？ 
对此，市房产局政策法规处李处长说那要看该广告能不能构成“要约”,如果该广告只是一种“要约邀请”它就不能算做合同内容，开发商也不算违约，而广告是“要约”还是“要约邀请”，需要法院来裁定。 
而南京航空航天大学法学系教师陈爱江认为， 这类明确了小区会所和用途的宣传广告，与合同具有同样的法律约束力。

《江南时报》--《南京“会所改酒楼”风波调查 类似事件北京也有》

http://news.qq.com   2004年08月24日05:55   人民网-江南时报     

　　原本承诺给小区业主建室内健身场所的会馆，如今即将改装成集餐饮、KTV和桑拿等娱乐休闲于一体的大酒楼。前晚，闻此消息的钟山花园城博雅居的200余名业主愤怒了，他们齐聚会所门前，推倒了会所里为改装成大酒楼而搭建的一道道隔墙。 

　　业主不同意会所改酒楼 

　　昨天上午，记者在现场看到，该会所与小区居民楼之间的距离不到10米。会所门前堆放了一些木板和黄沙。走进会所的一间门厅里，三两个施工人员正在收拾“残局”。记者询问这里在建什么工程，其中一名工人摇了摇头说，他们听开发商的，开发商说建什么，他们就建什么。 

　　采访中，一位姓陈的业主对记者说，会所与小区8幢、9幢之间的间距不到10米。如果真在这儿建个大酒楼，酒楼排出的泔水、厨房排放的油烟等污染以及食客们的喧哗声问题，将严重影响小区的整体环境。6幢2楼的住户刘先生说，他们是去年5月份入住的，当时开发商曾把售楼处设在会所一楼，然后在二楼装修了室内网球场和壁球馆等场馆。在售楼广告里，明确说将在会所里建室内游泳池等一系列健身场所。由于该小区业主委员会要到10月才成立，所以会所改装也没经过业主们的同意。“当时我们买这里的房子，就是图个安静！如果把这份安静破坏掉，我们还图什么？”众业主忿忿地说。 

　　产权不明晰终引发矛盾 

　　为此，记者走访了南京房产局，宣教处的一位负责人说，钟山花园城博雅居会所的初始产权应该归开发商和物业。改制后，“万恒”出现的国有资产配置问题。会所就属于国有资产，改制后应上缴国资办或主管部门。当记者询问钟山花园城博雅居会所目前的产权归谁时，该负责人称暂时应该在房产局名下。 

　　“钟山花园城博雅居会所里的隔墙被推倒一事，表面上看起来，只是一起简单的业主和开发商之间的纠纷。但实际上，却暴露出了会所产权不清晰的这一个矛盾。”南京一位房地产界的资深人士告诉记者。 

　　据这位人士介绍，会所这个纯粹的舶来品，自上世纪90年代初从香港引入内地，目前已经成为房地产项目必须的配套硬件之一。如今，哪个项目如果不建会所，项目就不够档次，哪个楼盘的会所不够气派，就意味着开发商缺乏实力。房地产开发商为提高项目的竞争力，需要不断地建设会所作为社区基本配套设施提供给业主。会所这种物业产品，尽管物质形态并不复杂，但因为要提供的经营内容和服务是十分丰富和多元化的，所以开发商和一般性的物业公司难以经营好。目前，社区会所大多处于亏损状态，有关方面统计：深圳会所约84％亏损，广州会所约90％亏损，北京会所约60％亏损。 

　　在这种情况下，很多会所的管理者就要动点子，想法转营等。但是，这又存在一个矛盾———想转营，可产权单位不是自己的，同时，按照有关的物业管理条例，还得征得业主们的同意。这就使得会所的经营者陷入了三难境地。 

　　同类风波北京也曾出现 

　　“就是由于产权不清晰，常常导致业主和开发商之间的矛盾。南京钟山花园城博雅居会所里的隔墙被推倒一事，就是一个典型的例子。”这位人士说，这种事情不仅南京有，北京等地也时常发生。他向记者介绍，北京紫竹花园、大西洋新城、万泉新新花园等项目因会所也曾引发过类似的纠纷。关于会所产权，业主都会说：“是我的。我当初买房的时候，开发商不仅说了，而且还盖好了，还请我们里里外外地看，说买了房就能在这儿如何如何，这叫承诺。说了不算，那叫骗人。”而开发商则会说：“当然是我的。按照建设部的规定，会所面积是不能计入公摊面积的，因此，建造、装修会所的费用都由开发商承担，所以产权不能算业主的。” 

　　扬州已有相关规定出台 

　　据了解，今年7月1日扬州市政府颁布实施的《扬州市区房地产开发经营管理办法》第二十五条中规定，房地产开发企业应当按照规划指标的要求，在住宅小区内配套建设物业管理用房、社区居委会用房、活动中心（社区会所）、公共厕所、垃圾用房等公共设施。凡建设费用已列入房地产开发项目成本的公共设施设备，其产权归全体业主所有，房地产开发企业不得擅自处分；其经营所产生的经济效益用于该项目的物业管理。 
　　“假如类似的矛盾出现在扬州，解决起来就要容易多了。”接受记者采访那位南京房地产界资深人士说。 

　　南京大陆律师事务所律师郝刚认为，小区会所是用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。如果双方没在合同中约定，会所面积又没有公摊，开发商应该享有会所的产权。但是，开发商出租、出售会所，应把向业主承诺的具体用途和服务方式写进租售合同。如需改变用途，应按物业管理的有关规定，与业主委员会协商并征得业主代表大会同意。 

　　另外，郝律师还指出，根据《广告法》和《合同法》的有关规定，销售广告等宣传资料可被视为合同的内容，如果会所实际使用情况与开发商宣传不符，开发商应承担违约责任。 

　　本报记者 殷文静 实习生 朱静